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深圳业主在万科总部献花圈哀悼其品质已逝
2020-01-12 07:41:38

    火山口上的万科:纽约回来的王石和郁亮的新关系冲突

    王石和郁亮在战略上最大的分歧,就是万科发展速度快慢的问题

    理财周报记者 吴爱粧/文

    王石离开一年,万科正走到一个艰难的十字路口。

    最近,万科高管们忙得焦头烂额。一方面,2月16日曝光的安信地板(微博)事件将万科推向了风口浪尖。另一方面,始于去年11月的深圳万科金色领域业主维权活动持续升级。

    2月16日下午,愤怒的业主们来到深圳万科梅林总部献花圈,打出挽联“哀悼万科已逝的品质”。

    而同一天,王石从纽约赶回来,对安信质量事件表态,积极救火,惹人遐想。

    “万科要开始进入平稳发展模式了。”王石在2月21日香港举行的论坛上表态。但万科公司却表态,“公司不存在系统性风险,政策方针不会有任何变化。”分歧不言而喻。

    种种迹象表明,失去王石的万科,去偶像化的万科,正在刻意褪去曾经的伟大公司的光环,正在失去以往引以为傲的信仰和荣誉感。

    而老一辈“教父”王石与新生代职业经理人郁亮之间的较量还须重新考量。2012年,万科如此微妙。

    万科总部的“花圈”

    安信地板和万科花圈两起事件的矛头都直指万科的质量。“万科出这种事情很正常。”一位同行词锋犀利,“周转太快了。”

    2月20日下午2点,就“地板风波”一事万科召开了安信地板事件情况媒体沟通会。席间董秘谭华杰、执行副总裁周卫军多次强调,“质量是万科经久不衰的概念”。总裁郁亮亦明确表示“假如不合格将全部更换并赔偿损失”、“不反对第三方检测”等等。

    “不得不说万科又做了一次漂亮的危机公关。”前述同行表示。

    在安信“甲醛门”一事上,万科迅速反应、开诚布公的做法广为人知。但鲜为人知的是,同样在2月20日下午,金色领域小业主和万科的周荣总经理对峙于深圳住建局至次日未果。

    该维权活动已持续了3-4个月之久,事关800-1000名业主,涉及购房款约不下15亿元。

    据业主代表透露,业主代表本已获允于2月20日到施工现场排查,而该日万科却以工程方不同意为由反悔。“等到墙一刷白,问题就被隐盖了。”该业主长叹。

    “去年12月25日我们发现了楼裂,今年1月1日做滴水试验又发现了楼板漏水,2月13日我们拍到了地下室严重漏水。”另一业主代表辅以照片为证,“但专家出具报告称不是结构性问题,监理公司说是通病,万科有了‘护身符\\’,生命攸关,越不让看就越可疑。”

    据公开实录视频显示,专家确实曾表示“调查地点是万科指定的”,住建局也曾建议“在实行全面排查之前应该停工”。

    但深圳万科则表态不存在‘万科指定\\’一说。”

    2月18日上午11点时分,理财周报记者来到了机场东福永大道边上的金色领域现场。施工并未暂停,但已用银色铁板围起。远处传来起重机声响,仰望可见楼内有施工人员在刷墙、擦窗户,甚至是高空作业。

    销售中心门口立起了告示《关于深圳金色领域项目客户反映质量问题的回复》,其中含“部分业主不合理维权”字样。

    进内后可见销售略显冷清。提及维权事件,销售小姐简单表示,“我们的房子质量没有问题。”

    但业主有他们的声音。“万科说我们为降价维权只是幌子。我们向住建局投诉、几次冲击施工现场、到梅林总部抗议,都是沟通无果后无奈而为之。如果工程真的没有质量问题,万科为何不敢停工排查?”

    对此,深圳万科回应,“公司已与业主沟通于2月底举办1、2栋精装工地开放活动。”

    高周转模式面临终结

    万科上一次遭遇业主送花圈是在2009年,关于上海万科金色雅筑项目。

    一名接近万科的人士向理财周报记者透露,“万科前上海区域负责人刘爱明,主要分管质量这块,去年他辞职的原因是当时万科的多个楼盘出现质量问题。”

    2004-2010年,是中国房地产飞速发展的7年,也是万科高速扩张的7年。

    2004年,郁亮从王石手中接过万科的权杖,并抛出了令业界震惊的“千亿计划”。彼时万科的销售额只有91.6亿。

    6年来,万科在规模导向中节节攀升。2010年万科销售额首次破千亿(1026亿),是保利的1.5倍,是金地的3.7倍,是招商地产(微博)的7.2倍。万科创造了6年11倍的销售神话。

    “万科是业内公认的周转最快的公司,大量拿地,快速开工,以标准化、规模化取胜。”深圳某地产顾问表示。

    据理财周报统计,7年后万科的存货规模已是2004年的18倍,从2004年年末的105.5亿飙升至2011年的三季度末的1929.4亿。而对于这一天量存货,万科只用了4倍于2004年的时间来周转。

    从存货周转率的角度来讲,2005-2009年,万科的存货周转率持续位列第一,年均比保利地产(微博)、招商地产、金地集团高出不下0.1倍。

    “郁亮是财务出身,他更看重资产规模和周转。”业内人士分析。

    然而,万科的扩张显然为高负债所捆绑。财报显示,万科2011年3季度末的2832亿资产规模中,就有2236.5亿元来自于负债。

    万科的习惯做法是,先以最快的速度拿地。2004年万科的新增权益建筑面积为397万平米,到2010年已是2215万平米,又创下了一天文数字。

    接着是以最快的速度开发。2004年万科的新开工面积是240.4万平方米,6年后是5倍,1248万平米。

    最后就是走量。但为了保证一定的毛利,万科不得不压缩成本。

    王石曾生动地用“5986”来描述万科的高周转模式。即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成,产品必须6成是住宅。”

    珠海某地产人士亦向理财周报记者证实,“通常来讲,从拿地到开盘最快要一年到一年半时间,而万科半年到一年就可以做到。”

    但万科的这种高周转模式遭到了同行质疑,“万科跟恒大比较类似,项目多,定位相对普通,品质和走量毕竟是一对矛盾。从降低成本的角度来讲,万科出质量问题很正常。”

    前述地产行业顾问则分析,“说到品质,就像是大超市和普通百货有区别,万科擅长做品牌包装多于产品本身。”

    而万科公司的见解则不同,“产品标准化、成熟产品快速复制有利于保证产品质量。”

    王郁分歧:王石重掌大权?

    2月5日,王石回复微博时表示,对投诉万科的业主,我说“对不起!我们在努力改正。”王石对待质量问题的态度,似乎更透明些。

    2月16日,王石游学一年归来。虽然万科回应“王董事长只是回来拍一个商业广告,并且参加香港的一个中小企业论坛”,但业内普遍认为王石回国与“安信地板”事件不无关系,甚至是要对万科的发展模式做出调整。

    在2月21日的香港论坛上,王石表示,“随着调控的威力日渐显示,房地产企业的销售压力倍增,万科原来定下的高周转策略也不得不应势调整。“以前万科奉行的5986现在得改成5946,开售第一个月卖4成就很不错了。”王石称。

    事实上,王石和郁亮在战略上最大的分歧,就是万科发展速度快慢的问题。在2010年的一个论坛上,王石甚至出言警告“如果万科一意以利润为导向,那么后千亿时代可能面临覆灭式的危机”。

    一位接近万科的业内人士指出,“王石对万科的这种高负债高周转模式是很警觉的,但是如果没有高增长,股价就会下跌,股东的利益就会受损,所以董事会给王石的压力不小。”

    万科对此作出回复,“公司的经营策略是由包括王石主席在内的万科管理层共同决策的结果,也是符合股东价值的选择,公司内部对此不存在分歧。”

    2011年春节前夕,王石出国留学,被视为权力旁落、淡出万科。对此万科公司回应,“王董事长从没有离开万科,一直在履行董事长的职责。”

    2011年的万科正式进入了郁亮时代。然而,郁元年,似乎并不太平。

    先是徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银四位副总裁先后离职;继而万科位于河北香河的欢庆城项目又陷入了违规占地风波;再就是11月深圳金色领域业主发起了维权活动。

    2012年也是个多事之秋。1月17日万科重庆总经理邢鹏辞职;深圳金色领域业主维权活动愈演愈烈;2月16日安信地板事件使万科遭遇了历史上最大的危机。

    王石口中的“后千亿时代危机”,不知道是否已经到来。郁亮又是否能hold得住?

    2月9日,王石在微博上写到,“醒来,一轮明月。睡眼惺忪爬起,拔下充电插头,手机镜头对准窗外………东方,准备升起……”。句中“东方”二字包含深意。

    2月16日王石归来,王石是否会重掌万科大权,成了最大的焦点。“王石可能借这次质量事件复出。”业内不乏这样的推测。

    历史上,也有退居幕后又重回一线的故事。万科和联想的历程、王石和柳传志的经历,有着惊人的相似。

    同样是在2004年,柳传志将联想的大权移交给杨元庆,退居第二线。从2004年起,杨元庆带领联想进行了品牌塑造,并且在2005年收购了IBM的PC部门。

    然而,随着PC产业开始向极端价位转型,IBM的收购使联想陷入了重大的困境。2004-2009年,联想拐了一个大弯甚至倒退了。

    2009年2月,柳传志临危受命,联想在32个月的“杨柳配”中焕发新生。

    2011年11月2日,柳传志交出了一份靓丽的成绩单后,让位后再次离去。

    王石是否会学柳传志重出江湖?万科公司回应,“王董事长只会做短暂停留,且将留学年限从3年延长至5年。

   


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